摘要:你能熬过寒冬吗(欢迎关注杠杆地产)
作者|甘姐&编辑|文汶
虽然全国很多人的生活受到了很大的影响，房企的销售依然没有起色，但是房地产行业乃至经济生活的方方面面都开始感受到了2022年以来最大的诚意。
“防控20条”、“金融救市16条”、一系列重要国际会议、海外出访……包括杠杆地产在内的很多朋友都认为，只要认真执行，2023年初，房地产和经济有望出现一定反弹，至少底部有望，而不是继续下沉。
然而，春寒也是剧烈的。
能否熬过这个寒冬，是一些房企的问题。
被称为“小碧桂园”的浙江房地产企业中粮控股，最近似乎是困难中的困难。
日前(2022年11月13日)，该司发布公告:
暂停公司海外债务项下所有应付本息。
聘请国泰君安国际为财务顾问，盛德律师事务所为法律顾问，协助公司与境外债务持有人进行透明对话。本公司及其顾问团队将与海外债务持有人讨论所有可行方案，以寻求现有海外债务困境的整体解决方案，确保本公司的长远未来，并维护所有股东的利益。
过去中粮控股的高杠杆和跨越式发展，为其目前的业务和财务状况奠定了基础。它能熬过寒冬吗？今天将详细讨论杠杆房地产。
1.美元债务:我已经还清了很多，但是真的不能按时偿还。
在这份公告中，中粮控股披露，集团有息负债总额由2021年末的约人民币402.0亿元(货币单位下同，此处不再赘述)减少至2022年三季度末的285.8亿元。
具体来看，境内有息负债总额约为199.6亿元，境外有息负债总额约为86.2亿元。
公告称，这是基于未经审计的集团管理账目。
中粮控股做了介绍。自2021年7月以来，本集团主要使用自有资金向海外债权人归还或回购总计超过12亿美元的海外债券或贷款本息。
2022年5月和2022年6月，2022年5月票据和2022年7月票据的两轮交易所报价——杠杆地产。简单来说就是成功延期，暂时缓解了海外债务压力。
但截至本公告日，公司境外债务(包括境外优先票据和私募贷款)的未偿还本金合并计算
共计11.8亿美元(约合人民币86.2亿元)。
其中，海外优先票据未偿还本金合计约9.3亿美元(约合人民币67.9亿元)，海外私募贷款未偿还本金合计约2.5亿美元(约合人民币18.3亿元)。
根据公告，中粮控股近期有两笔即将到期的海外优先票据:
1)本公司发行并于联交所上市的于2023年4月到期的12%优先票据(「2023年4月票据一」，ISIN: XS2386495100)的未偿还本金总额为200，000，000美元，下一笔利息12，000，000美元于2022年10月17日到期。该公司有30天支付利息的宽限期。截至本公告日，公司尚未进行任何相关支付。
注意，利率高达12%，实际上已经到期，只有30天的宽限期。但是30天宽限期快到了，我还是还不了。
2)由本公司发行并于新加坡证券交易所有限公司上市的于2023年4月到期的8.75%优先票据(「2023年4月票据II」，ISIN: XS2476291062)的未偿还本金总额为224，224，517美元，下一笔利息8，011，317.77美元于2022年到期。该公司有30天支付利息的宽限期。截至本公告日，公司尚未进行任何相关支付。
这个比较好，利率8.75%。当然，严格来说，资金成本并不便宜。这笔款项也有30天的宽限期，但在宣布之前，它很快就会到期未付。
这就是为什么要发布这个公告。
中粮控股抱怨称，其一直依靠内部现金资源，从中国境内汇出现金来履行海外还款义务。目前的
目前大部分货币资金是地方政府政策规定的，需要对指定银行账户的预售资金进行严格监管，以保证在建楼盘的竣工。
根据目前的情况，即使该部门尽一切努力，可用于支付海外债务的资金将继续受到压力，预计短期内将无法产生足够的现金来满足当前和未来的海外债务。
这些言论的目的自然是2023年4月票据一和2023年4月票据二的应付利息在宽限期内不予支付。
幸运的是，至少在公告发布前，中粮控股表示未收到2023年4月票据一、2023年4月票据二相关债务持有人关于加速还款的通知。
这条信息，也许潜台词就是交流。
如杠杆地产在文章开头所写，中粮控股已聘请专业机构协助对话沟通。我们能否解决债务困境仍有待观察。
2.内债:为什么按时还？
说起来，上述两笔到期款项只是美元债务的利息，并不是本金，绝对数字并不是很大。
但是，几百万、几千万的利息怎么可能不还呢？这和现在的大背景是分不开的。
1)如公告所述，2021年年中以来，中国房地产行业经营环境发生显著变化，部分民营房企陆续暴露流动性问题，融资困难。
自2022年初以来，中国房地产行业的情绪以及运营和融资环境不断恶化。民营房企融资持续减少，发生多起负面信用事件。此外，严格的疫情控制措施影响了需求，购房者情绪持续低迷，房地产销售普遍下滑。
同时，如前所述，绝大多数货币资金是地方政府政策规定的，需要对指定银行账户的预售资金进行严格监管，以确保在建楼盘的竣工。
但这可能不是全部原因。
2)外债利息无法支付，但国内债务偿还正常。
中粮控股官方微信号于2022年11月7日披露，已按期完成“长城嘉信-中粮地产期末资产支持专项计划”全部本金及预期收益的支付和分配。至此，中粮控股国内公共债务已全部还清。
报道称，资产支持专项计划定于2020年11月。